Vaxtaokrið sem á að leysa verðtrygginguna af

Undanfarin misseri hefur verið rekinn mikill áróður gegn verðtryggðum húsnæðislánum vegna þeirrar hækkunar sem höfuðstóll þeirra tekur á sig á verðbólgutímum, sem því miður eru algengir hér á landi vegna slakrar hagstjórnar.  Krafan hefur verið um að í stað verðtryggðu lánanna yrði boðið upp á óverðtryggð lán og nú stendur húsnæðiskaupendum til boða að velja á milli verðtryggðra og óverðtryggðra lána og er það að sjálfsögðu til mikilla bóta að skuldarar skuli hafa slíkt val á milli lánaforma.

Ekki er hins vegar alveg víst að þeir sem harðast hafa gagnrýnt verðtryggðu jafngreiðslulánin hafi gert sér fulla grein fyrir því hversu mikið greiðslubyrði óverðtryggðra lána með jöfnum afborgunum eykst við tiltölulega litla vaxtabreytingu.  Þetta kemur hins vegar vel fram í viðvörun sem FME hefur sent frá sér og ástæða er til að vekja sérstaka athygli á:  "FME tekur sem dæmi í samantekt sinni að mánaðargreiðsla 20 milljón króna láns til 25 ára myndi hækka um 25.503 kr. úr 128.860 kr. í 154.363 kr. við 2% vaxtahækkun. Ekki sé óraunhæft fyrir lántakendur að vera viðbúnir slíkri hækkun. Leiddi ferlið til 4% hækkunar áður en því lyki hefði það tvöföld hækkunaráhrif og greiðsla umrædds láns myndi hækka um 51.006 kr. svo dæmi sé tekið. Áhrif á mánaðargreiðslu samsvarandi láns til 40 ára yrðu heldur meiri, en hún myndi hækka um rúmar 29.019 kr. úr 110.043 kr. í 139.062 kr. við sömu vaxtahækkun. 4% hækkunarferli myndi þá leiða til rúmlega 58.038 kr. hækkunar í mánaðarlegri greiðslubyrði, að því er segir í nýrri samantekt FME."

Þessi viðvörun beinir vonandi athygli fólks að því, að versti óvinur skuldara á Íslandi hefur verið vaxtaokrið sem hér hefur viðgengist í áratugi, mun frekar en verðtryggingin. 

Óverðtryggð lán næm fyrir vaxtahækkunum

Athugasemdir

[Eggert Sigurbergsson, 16.5.2012 kl. 07:12]

Verðtrygging er bara annað nafn yfir breytilega vexti, hef ekki enþá skilið hvað breytist svona mikið við að breyta un nafn á þessum breytilegu vöxtum. Grundvallar vandamálið er að vaxtagólfið á Íslandi er 3,5 til 5% raunvextir sem helgast af lögbundini raunávöxtunarkröfu lífeyrissjóða sem síðan bankar apa eftir með "álagi".

Lánsformið skiptir miklu máli, jafngreiðslulán lækkar greiðslubyrðina fyrri helming lánstímans en hækkar hana seinni hlutann en þá verður líka mesta eignamyndunin. Skil ekki fólk sem hefur tekið þessi lán og kvartar svo yfir því að lánin "hækki og hækki", held að margir hafi ekki glóru hverskonar lán þeir eru að taka.  

[Sigurður #1 (IP-tala skráð) 16.5.2012 kl. 09:07]

Þegar það þarf að staðgreiða verðbólguna um hver mánaðarmót eykst þrýstingur á stjórnvöld að halda niðri verðbólgu ásamt því að stýrivextir eiga einhvern möguleika að virka eitthvað í þessu landi.

Almenningur er dofnari fyrir afleiðingum verðtryggingarinnar, þar sem hún bítur ekki um hver mánaðarmót eins og staðgreiðslan gerir.

Þar að auki eru nánast 100% líkur á að verðtryggingin sé hreinlega ólögleg, a.m.k. síðan 2007, enda sér það hver maður hversu galið það er að láta sér detta svona kerfi í hug á 21 öldinni þar sem það fer eftir olíuverði og uppskeru í Brasilíu hver afborgunin á húsnæðisláninu er?

Húsnæðislán eiga ekki að flokkast undir áhættufjárfestinvar eins og hlutabréf eða annað Wall Street brask, þetta er bara ótrúlegt hvað þetta hefur fengið að viðgangast lengi.

[Þorgeir Ragnarsson (IP-tala skráð) 16.5.2012 kl. 10:06]

Ekkert; það er einmitt málið, grunnskólamenntun og framhaldsskólamenntun á Íslandi er á því stigi að stór hluti þjóðarinnar hefur ekki hugmynd um hvað prósentureikningur er, skilur þar af leiðandi ekki einu sinni hvað verðtrygging og vextir eru. Það er spurning um hvort það þyrfti ekki að láta fólk taka einhverskonar fávitapróf áður en það fengi "lántökuleyfi"

Sigurður; það er ekki glóra í því sem þú ert að segja. Þó einhverjir kontóristar flokki hluti fram og aftur og ákveði fram og aftur að einn hlutur eigi að flokkast sem áhættusamur en annar ekki, þá kemur raunveruleikinn til skjalanna fyrr en síðar og þá verða atburðir sem falla ekki að planinu.

[Stefán Þ Ingólfsson, 16.5.2012 kl. 11:54]

Vaxtaokrið hefur einnig áhrif á verðbólguna, hækkun vaxta leiðir af sér aukna verðbólgu vegna samlegðar -og uppsöfnunaráhrifa um allt þjóðfélagið, svo þegar upp er staðið hafa verðtryggðu lánin hækkað meira en þau óverðtryggðu. Ég er löngu búinn að fá upp í kok af þessu glæpsamlega svikamyllukerfi. Þetta er kolólöglegt.

[Arnar (IP-tala skráð) 16.5.2012 kl. 15:57]

Síðuhaldari er mikill aðdáandi verðtryggingar og vitnar til talna um breytingar á greiðsubyrði óverðtryggðra útlána máli sínu til stuðnings. Gott og vel. Hins vegar ef ég reikna 10 milljón króna lán til 40 ára á þrjá vegu þá má sjá að heildarniðurstaðan verður ansi óhugnanleg. Óverðtryggt lán með 6,85% vöxtum skilar u.þ.b. 29 milljónum í heildargreiðslu, Verðtryggt lán með 3,5% vöxtum og 0% verðbólgu eins og greiðsluáætlun lánastofnana gerir ráð fyrir skilar rúmlega 19 milljóna heildargreiðslu en hins vegar skilar verðtryggt lán með 3,5% vöxtum og 4% verðbólguviðmiði tæplega 47 milljóna heildargreiðslu. Athugum einnig að 20 ára meðaltal verðbólgu er yfir 5% þannig að sú aðferð að reikna með 4% verðbólgu skilar sennilega talsvert of lágri heildargreiðslu sé litið til sögunnar. Ég er ekki með alveg við hendina hvernig þróun greiðslubyrði er af þeim lánum sem ég tek hérna sem dæmi en menn geta auðveldlega sótt sér þær upplýsingar með því að nota reiknivélar á heimasíðum lánastofnana.

Ég er þess fullviss að við getum komist í mikið heilbrigðara kerfi ef verðtrygging neytendalána, húsnæðislána þar með taldra, verður lögð af og lánveitendum gert að upplýsa lántakendur um sveiflur í vaxtastigi með vísan til sögulegra upplýsinga og jafnframt að lánveitendum verði gert skylt að reikna með að vextir geti sveiflast þegar þeir meta lánshæfi lántaka.

[Axel Jóhann Axelsson, 16.5.2012 kl. 17:40]

Arnar, hvernig getur þú tryggt að óverðtryggða lánið verði með 6,85% vöxtum öll fjörutíu ár lánstímans? Í fortíðinni hafa vextir af óverðtryggðum lánum farið alveg upp í þrjátíulprósent og ekki eru mörg ár síðan þeir voru yfir tuttuguprósent. Svona samanburðarreikningar eru ekki marktækir, en auðvitað er best er að fólk fái að velja sér lánsform og þar með þá áhættu sem það tekur.

[Arnar (IP-tala skráð) 16.5.2012 kl. 18:21]

Axel, ég er ekki að segja að ég geti tryggt þetta vaxtastig, ekkert frekar en ég get tryggt að meðaltalsverðbólga verði 4%. Vaxtastigið 6,85% er meira að segja talsvert lágt í sögulegum samanburði. Punkturinn minn er kannski helst sá að ég get varla séð að verðtryggt lán geti komið betur út en óverðtryggt, sérstaklega ekki á meðan seðlabankinn hækkar alltaf vexti til að bregðast við aukinni verðbólgu. Reiknaði að gamni mínu sams konar óverðtryggt lán og ég nefndi í fyrri færslu minni en nú með 7,75% vöxtum sem er þá sama hlutfall og ég notaði til að reikna verðtryggða lánið (3,75% vextir + 4% verðbólga) og þá kemur í ljós að munurinn er u.þ.b. 14,5 milljónir sem verðtryggða lánið kostar meira (30.208 kr á mánuði allan lánstímann). Hver munurinn þarf að vera á vaxtabreytingum og hreyfingu verðbólgu á lánstímanum veit ég ekki en hins vegar liggur það alveg fyrir í mínum huga að verðtrygging eins og hún er framkvæmd í dag og með hliðsjón af peningastefnunni er gersamlega galið kerfi. Við nefnilega verðum að reyna að bera saman epli og appelsínur á einhvern hátt sem við skiljum og það verður því miður ekki gert með því að reikna einungis út sveiflur í greiðslubyrði óverðtryggðra lána. Eins er sú aðferð sem ég beiti enginn stóri sannleikur en gefur þó viðbótarmynd við þá sem dregin er upp hér í upphafsfærslunni. Þessu til viðbótar gerir vaxtavöxtun verðbóta það að verkum að sveiflur upp á við í verðbólgu hækka heildarlántökukostnað mun meira en sambærileg vaxtahækkun gerir.

Verði verðtrygging leyfð áfram á neytendalánum þá verður að tryggja að greiðsluáætlun sú sem kynnt er fyrir lántökum taki mið af verðbólgu og þá er sennilega best að miða við meðaltal síðustu 20 ára en þannig jafnast sveiflur best út og lántaki getur gert sér grein fyrir því með meiri vissu en nú tíðkast hver skuldbinding hans er í raun. Ég tel mjög líklegt að með þessu myndu verðtryggð húsnæðislán hverfa af markaðnum á stuttum tíma.

[Axel Jóhann Axelsson, 16.5.2012 kl. 18:48]

Auðvitað má áætla að óverðtryggða lánið gæti orðið hagkvæmara þegar upp verður staðið eftir fjörutíuára lánstíma, en greiðslubyrði er afar ólík, eftir því hvort lánið er verðtryggt eða ekki.

Ég er hreint ekki viss um að verðtryggðu lánin hyrfu fljótt af markaði þó reiknað yrði út í upphafi hver meðalverðbólga gæti orðið á lánstímanum, því um leið verður að áætla hvernig launaþróunin muni verða og svo lengi sem kaupmáttur vaxi meira á tímabilinu en framfærsluvísitalan, þá eru menn í góðum málum. Fram að hruni hafði enginn tapað á því að taka verðtryggt lán, því bæði kaupmáttur og íbúðaverð hækkuðu meira en framfærsluvísitalan, þannig að greiðslubyrði verðtryggðra lána lækkaði frá því að þau voru tekin upphaflega, en jókst ekki eins og margir halda ranglega fram.