Að taka lán getur orðið algert ólán

Nú um stundir er mikið í tísku að taka óverðtryggð húsnæðislán hjá bönkunum og af því leiðir að lánveitingar Íbúðalánasjóðs hafa nánast hrunið, enda býður hann eingöngu upp á verðtryggð lán sem nánast virðast hafa verið púuð niður af háværum andstæðingum verðtryggingar en stuðningsmönnum verðbólgu sem virðast álíta að bankastofnanir muni veita lán til langs tíma með neikvæðum vöxtum.

Öll lántaka er áhættusöm þar sem enginn getur spáð fyrir um verðbólgu eða hvernig samspil neysluverðsvísitölu og launahækkana hangi saman, eða víxlist, áratugi fram í tímann. Sama á við um óverðtryggð lán, þar sem enginn getur sagt fyrir um vaxtaþróun næsta árs, hvað þá næstu fjörutíu ára.

Eitt er þó víst og það er að bankar og aðrar lánastofnanir munu ekki lána eitt einasta lán sem líklegt er að viðkomandi lánveitandi muni tapa á þegar til lengri tíma er litið og því munu vextir allta verða nokkrum prósentustigum hærri en verðbólgan, hvort sem stutt tímabil komi einstaka sinnum þar sem vextir verði neikvæðir. Svo mun auðvitað ekki verða meirihluta lánstímans.

Óverðtryggð lán með jöfnum afborgunum og breytilegum vöxtum geta þyngst með litlum sem engum fyrirvara og geta því orðið lántakendum afar þung í skauti, eins og dæmin sanna austan hafs og vestan þar sem fólk missir húsnæði sitt unnvörpum vegna þeirrar auknu greiðslubyrði sem vaxtahækkanir hafa haft í för með sér á undanförnum misserum.

Það er löngu liðin tíð að lántöku fylgi það lán að verðbólgan éti þau upp og skuldari sleppi þannig frá skuldsetningu sinni.

Áhætta fylgir því að breyta lánum

Athugasemdir

[Jóhann Kristinsson, 22.12.2012 kl. 02:03]

Las í dag hér vestan hafs fixed rate 30 years interest rate 3.297%.

Með svona lán skiptir ekki máli hvert verðbólgan fer upp eða niður og þaðan af síður hvað vextir verða í framtíðini. Alltaf sama upphæðin á mánaðargreiðslum í 30 ár.

Þessi bankalýður í Evrópu er að gera almening að afborgunarþrælum og á Íslandi gengur þetta ennþá lengra. Í hvert skipti sem borgað er af láni þá hæækar höfuðstóllinn. Þvílík hneisa, jafnvel mafían í New York mundi aldrei þora að vera með lán eins og þau eru á Íslandi, þeir yrðu drepnir.

Kveðja frá Las Vegas

[Axel Jóhann Axelsson, 22.12.2012 kl. 08:41]

Þó engin sé verðtryggingin í henni Ameríku, hefur fólk misst heimili sín í hundruðþúsunda tali, ekki síst vegna óvæntra vaxtahækkana. Sama er að gerast um alla Evrópu, þannig að óverðtryggð lán eru ekki nein trygging fyrir því að greiðslubyrði verði fólki ekki ofviða.

[Guðmundur Ásgeirsson, 22.12.2012 kl. 17:28]

Þó engin sé verðtryggingin í henni Ameríku, hefur fólk misst heimili sín í hundruðþúsunda tali, ekki síst vegna óvæntra vaxtahækkana.

Já það er að stóru leyti vegna svona lána sem hegða sér mjög svipað eins og verðtryggðu lánin: http://en.wikipedia.org/wiki/Adjustable_rate_mortgage#ARM_Variants

Til þess að bregðast við óvinsældum verðtryggingar íslenskir bankar einmitt byrjaði að bjóða svona afurðir með svipaða eiginleika: http://www.islandsbanki.is/einstaklingar/lan/vaxtagreidsluthak/

Þess má geta að um leið og þessi afurð kom fram á sjónarsviðið hér á landi var beint kæru til Neytendastofu vegna villandi markaðssetningar, misvísandi upplýsinga eða skorti á þeim, meðal annars um heildarlántökukostnað o.fl. Það mál hefur verið til meðferðar nokkuð lengi en úrskurðar er að vænta á næstunni.

[Jóhann Kristinsson, 22.12.2012 kl. 19:50]

Þeir sem eru að missa húsin sín í henni Ameríku er þeir sem gátu ekki fengið þessi hagstæðu lán heldur voru þau svo kölluð adjustable mortgage rate (AMR) lán.

Af hverju gat fólk ekki fengið 30 ára fixed rate lán?

Aðallega tvær ástæður:

1. Húseignin var of stór, og efnahagurinn ekki nógur (útborgun) til að kaupa svo stórt.

2. Kaupið var of lítið að ekki var sjense að geta staðið undir afborgunum.

Eins og sagt var í bíomyndini "Greed is good" kanski en ég stór efast um það. Þegar fólk hefur ekki efni á að standa undir afborgunum á 300 fermetra húsi þá á auðvitað ekki að kaupa 300 fermetra hús.

Kanski að 90 fermetra íbúð væri nærri lagi fyrir sumt af þessu fólki.

Ég hef verið með 30 ára lán síðan 1992 og greiði $525 í mánaðargreiðslur á 200 fermetra húsi. Það skrýtna við þessar afborganir sem ég hef greitt þá minkar höfuðstóllinn, stórfurðulegt fyirbæri sem þekkist auðvitað ekki á Íslandi nú til dags.

En svo eru auðvitað þeir sem hafa mist atvinnuna og hafa verið atvinulausir í langan tíma, en voru ekki í húseignakaupum sem þeir gátu ekki staðið undir afborgunum, en mistu húseignina samt sem áður. Hjá svoleiðis fólki hef ég samúð, en the greedy bastards hef ég enga vorkun með.

Og ef að það er ransakað þá eru þessi submortgage lán ARM sem eru aðallega húseignirnar sem að fólk er að missa af því að græðgin var látin ráða.

Fixed mortgage lán með 10% eða jafnvel 20% í útborgun á húseignini og ef að 30% af innkomu (kaup) fólksins eftir skatta sem afborgun af láninu, þá er enginn í vandræðum með afborganir og getur staðið undir fjárfestinguni.

ARM er hægt að fá með minni útborgun og lægra kaupi, og vitið menn gilliboðið er; á lægri vöxtum heldur en fixed 30 ára lán, venjulega er það í 3 til 5 ár. Svo fer sem fer hjá þeim sem taka þessum gilliboðum. Vextir fara upp og þar af leiðandi mánaðargreiðslunar.

Bara af því að það er hægt að fá ARM lán þá þarf ekki fólk að taka þau, heldur sníða sér stakk eftir vexti. Með öðrum orðum sagt; ég þarf ekki að að stökkva fram af Látrabjargi bara af því að ég get það.

Only way to go:

Fixed 30 year mortgage og þessar 360 afborganir verða alltaf sama upphæðin og lánið að fullu greitt þegar afborgun númer 360 er greid. Svo er hægt að greiða meira mánaðarlega og þá styttist lánstíminn og það er ekkert penalty fee fyrir aukagreiðslur.

Sem sagt Axel Jóhann græðgi bakamanna og húseiganda er það sem kemur fólki í fjárhagsleg vandræði, því miður er það svo.

Með jólakveðju frá Las Vegas.

[Axel Jóhann Axelsson, 22.12.2012 kl. 20:14]

Jóhann, auðvitað lækka verðtryggð lán með tímanum en hægar fyrri helming lánstímans en þann seinni og að sjálfsögðu endar skuldin í núlli þegar síðasta afborgun er greidd. Verðtryggð lán á Íslandi eru annúetslán þannig að ef fólk er fyrirhyggjusamt og ofgerir sér ekki í lántökunum þá er greiðslubyrðin svipuð í hlutfalli við laun allan lánstímann.

Óverðtryggðu lánin eru hins vegar yfirleitt með jöfnum afborgunum og því lækkar höfuðstóllinn hraðar en á annúetslánunum, en eru hins vegar viðkvæmari fyrir miklum vaxtahækkunum því þau eru með breytilegum vöxtum en þau verðtryggðu ekki.

Eins og þú segir sjálfur, þá er hver sinnar gæfu smiður í lántökunum eins og flestu öðru. Samt geta alltaf komið upp óvænt atvik eins og veikindi, atvinnuleysi o.fl. en það getur jafnt hent skuldara óvertryggðra lána sem verðtryggðra.

[Jóhann Kristinsson, 22.12.2012 kl. 20:42]

Sammála.

Veikindi og atvinnuleysi geta sett stórt strik í reikningin, en það má líka tryggja sig fyrir slíkri ógæfu.

Mín þekking af verðtryðu láni kemur frá systir minni á Íslandi. Hún og hennar maður tóku 5 miljóna lán fyrir íbúðakaup fyrir um 20 árum. Þau hafa aldrei mist af afborgun né verið sein með afborgun af láninu. Í dag er lánið tæpar 8 miljónir. Ef þau vildu greiða lánið upp þá verða þau að greiða vexti og aukakostnað. Svona bara gengur ekki upp og hún og hennar maður eru ekkert nema þrælar fjármálastofnunarinar.

Hafðu það sem bezt yfir jólahátíðina Axel Jóhann.

Kveðja frá Las Vegas.

[Axel Jóhann Axelsson, 22.12.2012 kl. 21:05]

Hafi ekkert komið uppá varðandi tekjur fjölskyldu systur þinnar, þá ætti mánaðarleg afborgun af láninu að vera hlutfallslega svipuð og hún var í upphafi, þó hrunið hafi að vísu sett talsvert strik í reikninginn í bili. Að sjálfsögðu erum við ekkert að tala um sömu launin og voru í þjóðfélaginu fyrir tuttugu árum. Þau hækka auðvitað eins og lánin og á stundum meira en neysluverðsvísitalan og þá léttist greiðslubyrðin en þyngist ekki, þó allar upphæðir breytist í tímans rás vegna gengis krónunnar.

Í þessu umrædda tilfelli ætti lánstíminn að vera farinn að styttast mikið og því mun höfuðstóll lánsins fara að lækka hratt á næstu árum.

Óska þér og þínum alls hins besta um hátíðirnar og í framtíðinni.